Unnötig, schädlich, Zwängerei

Die Gründe für ein klares Nein zur extremen Wohnverhinderungsinitiative des Mieterverbandes

Basel (1)

Am 29. November 2020 hat die Basler Stimmbevölkerung für die Änderungen im Wohnraumfördergesetz gestimmt und damit strenge Wohnschutzbestimmungen zugunsten der Mieterinnen und Mieter in Basel-Stadt gut geheissen.

Nur gerade ein Jahr später, am 28. November 2021, müssen die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger wieder über eine Initiative des Mieterverbandes abstimmen, die quasi eine Verstaatlichung des Baselstädtischen Wohnungsmarktes bedeuten würde.

Diese Initiative ist unnötig, weil die verschärften Wohnschutzbestimmungen vom 29. November 2020 die Mieterinnen und Mieter und ihre berechtigten Interessen genügend schützen, aber die dringend nötigen Investitionen und einen Ausbau des Wohnangebotes ohne unnötige bürokratische Hürden ermöglichen.

Diese Initiative ist schädlich, weil sie faktisch den ganzen Wohnungsmarkt – mit wenigen Ausnahmen – regulieren und die private Investitionstätigkeit massiv einschränken will. Vergleichbare abschreckende Beispiele einer staatlichen Überregulierung in Genf und Berlin zeigen, dass die Mietzinsen steigen, die Anzahl Wohnungen schrumpft, sich private Investoren vom Markt zurückziehen, notwendige Sanierungen unterlassen werden und die Wohnsubstanz zerfällt. Die absolute Bewilligungspflicht bei Umbau und Sanierungsmassnahmen, welche die extreme Initiative verlangt, trifft besonders ältere Mieterinnen und Mieter, die zum Beispiel auf einen Lift oder andere altersgerechte Umbauten angewiesen sind.

Diese Initiative ist eine Zwängerei, weil sie lanciert wurde, bevor die vom Volk, der Regierung und dem Parlament beschlossenen schärferen Wohnschutzbestimmungen am 1. Januar 2022 in Kraft treten werden. Der Mieterverband will also nicht einmal abwarten bis die neuen Bestimmungen ihre Wirkung entfalten. Das ist eine flagrante Missachtung des Volkswillens, der Regierung und des Parlaments.

BOTSCHAFTERINNEN UND BOTSCHAFTER

BEATRICE ISLER

CVP GROSSRÄTIN, PRÄSIDENTIN CVP FRAUEN BASEL-STADT UND HAUSEIGENTÜMERIN

JEREMY STEPHENSON

LDP GROSSRAT, EHEMALIGER STRAFGERICHTSPRÄSIDENT UND PRÄSIDENT DER BAU- UND RAUMPLANUNGSKOMMISSION

KATJA CHRIST

NATIONALRÄTIN GRÜNLIBERALE PARTEI

JOHANNES BARTH

PRÄSIDENT FDP BS UND VORSTAND FCB

Luca Urgese

FDP-Grossrat

«Massive Verschärfungen. Der Vergleich»

Extreme Initiative

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Bezahlbarkeit

Extreme Initiative

Sämtliche Mietwohnungen mit einzelnen Ausnahmen werden in Zeiten von Wohnungsnot einer zusätzlichen Bewilligungspflicht mit Mietzinskontrolle unterstellt. Von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind der gemeinnützige Wohnungsbau und Liegenschaften mit eins bis drei Wohnungen.

Betroffen wären 80% bis 90% des gesamten Wohnraums

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Die Unterstellung orientiert sich am Median der Nettomietzinse. Die 50% günstigeren Wohnungen, gemessen an ihren Nettomietzinsen und differenziert nach Zimmeranzahl sind von der Bewilligungspflicht erfasst. Ausgenommen sind u.a. der gemeinnützige Wohnungsbau, Einfamilienhäuser und Liegenschaften mit fünf und weniger Wohnungen.

Betroffen ist rund ein Drittel des gesamten Wohnraums

Bewilligungspflicht für die Umwandlung in Stockwerkeigentum

Extreme Initiative

Einführung einer Bewilligungspflicht für die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum.

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Es gibt keine Bewilligungspflicht für die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum.

Verschärfung Abbruchbewilligung und Ersatzneubau

Extreme Initiative

Eine Abbruchbewilligung kann – selbst in Zeiten, in denen keine Wohnungsnot besteht – nur noch ausnahmsweise erteilt werden und nur unter der Voraussetzung, dass in der Folge mindestens 20 respektive 40 Prozent mehr Wohnraum entsteht. Orientierung der Mietzinse des Ersatzneubaus an preisgünstigen Neubauwohnungen (unklar welche Definition der preisgünstigen Neubauwohnungen verwendet wird).

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Keine generelle Verschärfung der Abbruchbewilligung. Weiterhin ist eine Abbruchbewilligung zu erteilen, wenn in der Folge mindestens gleichviel Wohnraum entsteht. Orientierung der Mietzinse des Ersatzneubaus an preisgünstigem Neubau gemäss anzupassender Wohnraumförderungsverordnung (BVD ff.). Die Mietzinsen werden so festgelegt, dass Abbruch und Ersatzneubau erst bei einem zusätzlichen Wohnraum von mindestens 20 Prozent hinsichtlich Rendite attraktiver als die Sanierung sind.

Bewilligungspflicht und Mietzinskontrolle

Extreme Initiative

Bewilligungspflicht mit maximalen Mietzinsaufschlägen und Mietzinskontrolle in Zeiten von Wohnungsnot, die für sämtliche Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben gelten, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen.

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Bewilligungspflicht mit maximalen Mietzinsaufschlägen und Mietzinskontrolle in Zeiten von Wohnungsnot beschränken sich auf baubewilligungspflichtige Bauvorhaben. Während Mietzinskontrollverfahren hat die Mieterschaft ein Auskunftsrecht gegenüber der Vermieterschaft.

Umgang mit Sanierung und Umbau im bewohnten Zustand

Extreme Initiative

Bewilligungspflicht gilt unabhängig davon, ob die Bauvorhaben im bewohnten oder unbewohnten Zustand erfolgen.

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Die Sanierung und der Umbau im bewohnten Zustand sind gemäss § 8 Abs. 2 lit. c revidiertes WRFG explizit von der Bewilligungspflicht ausgenommen.

Prüfungs- Bewilligungsverfahren sowie Mietzinsaufschläge

Extreme Initiative

Drei verschiedene Prüfungs- bzw. Bewilligungsverfahren:

  • Meldeverfahren: Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand ohne Mietzinsanpassung;
  • Vereinfachtes Bewilligungsverfahren: Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in bewohntem Zustand mit vorgegebener Bandbreite an detailliert vorgeschriebenen Mietzinsaufschlägen
  • Umfassendes Bewilligungsverfahren: Auf Antrag hin oder bei Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben in unbewohntem Zustand. Höhe der Mietzinsaufschläge unbestimmt.

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Ein in vorhandene Strukturen integriertes und abgestuftes, vorhersehbares Prüfungs- bzw. Bewilligungsverfahren:

  • Mietzinsaufschläge berechnen sich innerhalb einer vorgegebenen Bandbreite unter Berücksichtigung der Investitionskosten, mit einem auf (maximal) 50% begrenzten wertvermehrenden Anteil und Verwendung einer reduzierten Rendite (1-Zimmerwohnungen 0 bis 109 Franken; 2-Zimmer-wohnungen 0 bis 153 Franken; 3-Zimmerwohnungen 0 bis 191 Franken; 4-Zimmerwohnungen 0 bis 246 Franken; 5- und mehr- Zimmerwohnungen 0 bis 279 Franken).
  • Zuschläge bei übergrossen Wohnungen
    Zuschlag gemäss Mietrecht bei zusätzlichen energetischen Massnahmen
  • Unter Umständen Zuschläge bei Massnahmen im Bereich Hindernisfreiheit, Erdbebensicherheit und Denkmalpflege
  • Unter Umständen Zuschläge bei Grundrissanpassungen
Ökologische Nachhaltigkeit

Extreme Initiative

Berücksichtigung ökologischer Aspekte bei der Erteilung der Abbruchbewilligung und entsprechendem Ersatzneubau sowie unter Umständen im umfassenden Bewilligungsverfahren, nicht jedoch im vereinfachten Verfahren.

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Berücksichtigung obligatorischer energetischer Massnahmen im Rahmen der Bandbreiten der Mietzinsaufschläge sowie Zuschläge für besondere energetische Massnahmen. Bei Ersatzneubau erhöhte Nettomietzinse bei besonderen energetischen Massnahmen.

Bedürfnisse älterer Mietparteien

Extreme Initiative

Zwingende verbindliche Verpflichtung der Investorinnen und Investoren zu Massnahmen für ältere und langjährige Mieterinnen und Mieter.

Revidiertes Wohnschutzgesetz

Einvernehmliche verbindliche Verpflichtung der Investorinnen und Investoren zu Massnahmen für ältere Mieterinnen und Mieter sowie Mieterinnen und Mieter mit Behinderungen.

HEV Beatrice Isler

BEATRICE ISLER, CVP GROSSRÄTIN, PRÄSIDENTIN CVP FRAUEN BASEL-STADT UND HAUSEIGENTÜMERIN

HEV Jeremy Stephenson

JEREMY STEPHENSON, LDP GROSSRAT, EHEMALIGER STRAFGERICHTSPRÄSIDENT UND PRÄSIDENT DER BAU- UND RAUMPLANUNGSKOMMISSION

HEV Katja Christ

KATJA CHRIST, NATIONALRÄTIN GRÜNLIBERALE PARTEI

HEV Johannes Barth

JOHANNES BARTH, PRÄSIDENT FDP BS UND VORSTAND FCB

HEV Luca Urgese

LUCA URGESE, FDP-GROSSRAT

«Meine Eigentumsfreiheit als Hauseigentümerin wird durch die Initiative massiv eingeschränkt. Darum bin ich absolut gegen die Verschärfung des schon revidierten Wohnschutzgesetzes, das noch nicht einmal umgesetzt und gelebt werden konnte.»
«Das neue Gesetz tritt am 1.1.22 in Kraft. Bevor wir damit Erfahrungen gesammelt haben, kommen die Initianden mit einem absolut verunglückten Gesetzes- text und wollen das Gesetz schon wieder verändern. Das ist eine absolute Zwängerei. Darum sage ich ganz klar Nein am 28. November.»
«Im Wohnungsbau geht es um das Ausbalancieren sozialer, ökologischer und wirtschaftlicher Aspekte. Die extreme Wohnregulierungsinitiative geht mit ihren Forderungen nach zusätzlichen staatlichen Eingriffen viel zu weit und bringt diese Balance gefährlich aus dem Gleichgewicht. Darum sage ich am 28. November klar Nein.»
«Wie kann man nur gegen die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum sein? Wie kann man nur gegen Abbruchbewilligungen sein, wenn es da- rum geht die Wohnsubstanz zu erneuern? Die Initiative des Mieterverbandes bedeutet faktisch eine Enteignung der Hausbesitzer. Dagegen braucht es ein eindeutiges Nein am 28. November.»
«Basel braucht dringend Wohnraum. Das schaffen wir nur in Zusammenarbeit mit privaten Investoren. Die extreme Wohnverhinderungsinitiative bringt nur neue Regulierungen und schafft keine einzige neue Wohnung. Darum braucht es unbedingt ein Nein gegen diese Wohnverhinderungsinitiative.»»

Kontakt

Hauseigentümerverband Basel-Stadt
Aeschenvorstadt 71
4051 Basel

Telefon: 061 205 16 16
Email: info@vernuenftiger-wohnschutz.ch